- Как инфляция влияет на рынок недвижимости?
- Инфляция и рынок недвижимости
- Рынок недвижимости во время инфляции
Аналитик и инвестор Майкл Бьюрри 01.02.2023 г. в своем твиттере написал загадочный пост: Пора продавать недвижимость.
Он предсказывает кризис на мировых рынках недвижимости в 2023 г. Оперирует он тем, что учетная ставка ФРС поднялась до отметки 4.75%. И грядет новый ипотечный кризис. Так как наметилась тенденция к увеличению ставки ФРС к двузначному значению. Следовательно, ипотека будет просто неподъемная, поэтому это отразится и на всех мировых рынках недвижимости, включая рынок недвижимости Дубая. А уже 02.02.2023 г. ЦБ ОАЭ вслед за ФРС повысил свою ставку до 4.65%. До текущего года ипотека в Дубае была на уровне 3-4%, что позволяло спокойно заходить на рынок. То сейчас, так как стоимость недвижимости выросла и ставка по ипотеке выросла количество сделок с недвижимостью снизится? Давайте разбираться что инфляция делает с рынком недвижимости.
Как инфляция влияет на рынок недвижимости?
Действительно, повышение ставки отразится на покупательной способности, но только по части ипотеки. И по большей части эта ипотека предназначена, как раз для местных жителей. А основная доля покупателей недвижимости — нерезиденты Дубая. Которые по данным Knight Frank в 70% случаях оплачивают покупку наличными и пользуются рассрочкой от застройщика. Получается, что оплачивая например 30% от стоимости сразу же, инвестор фиксирует и саму стоимость новостройки. И при сдаче объекта, когда он получит недвижимость в собственность она вырастет в стоимости кратно. Даже с учетом инфляции инвестор остается с прибылью. Соответственно повышение % ставки окажет незначительное влияние на рынок недвижимости Дубая.
А если обратиться к отчету UBS Global, который составил географию «перегретости» мировых рынков, где у Дубая коэффициент составляет 0.16, уступает по этому показателю только Варшаве. Для сравнения в Польше ипотечная ставка 5.5%, в Дубае после повышения стала 5%. Уровень инфляции в Польше 12%, в Дубае 4.75%.
Второй график показывает движение рынка на протяжении 20 лет.
Из которого можно выделить 2 взлета и 2 падения. Но если вернуться к сегодняшним дням и посмотреть диаграмму, тогда становится понятным что третий взлет рынка находится как минимум на середине по сравнению с предыдущими двумя. Рассмотрим влияние инфляции на рынок недвижимости в те годы.
Инфляция и рынок недвижимости
В 2009 году инфляция остановилась на отметке в 1.6%, но если обратить внимание на предыдущую точку, а это 2008 год, то инфляция достигла пика и составила 12.5%. То есть причиной падения рынка в тот период была точно не инфляция.
2015 год ознаменовался инфляцией в 4.1%, но если опять таки посмотреть на предыдущий год, тогда мы увидим 2.3%. Можно утверждать, что причиной падения как раз стала та самая инфляция. Но если мы обратим внимание, за год инфляция выросла практически в 2 раза. А это резкий скачок. Сегодня такого скачка не наблюдается.
Читаем тот же отчет тезисно:
- После семи лет падения цен на жилье рынок жилья Дубая восстановился до номинального роста цен на 10% в период с середины 2021 по середину 2022 года.
- Рынок вернулся только к уровню цен 2019 года и все еще на 25% ниже своего пика 2014 года. Рынок жилья Дубая находится на территории справедливой стоимости.
- Заглядывая вперед, рынок, скорее всего, выиграет от новой визовой программы с более мягкими требованиями к проживанию для квалифицированных специалистов и новыми правилами, повышающими прозрачность транзакций.
- Дубай уже привлекает более квалифицированных и состоятельных мигрантов из других регионов, где инвестиционный климат стал менее благоприятным. Этот приток населения повлиял как на рынок жилья, занимаемого основным владельцем, так и на рынок аренды.
- Арендная плата достигла дна в 2021 году и выросла на 22% с середины 2021 года. Когда эти новые арендаторы освоятся, они в конечном итоге станут потенциальными покупателями.
- Рост цен на жилье, вероятно, останется высоким в ближайшие кварталы, но темпы роста будут постепенно снижаться на фоне более высоких затрат на финансирование.
То есть из этих шести тезисов можно сделать определенные выводы:
- В 2022 г. рынок недвижимости Дубая только вошел в фазу устойчивого роста;
- Уровень цен ниже на 25% от пиковых значений;
- Визовая программа Дубая, которая привлечет еще больше людей в страну, а значит и арендаторов и покупателей жилья станет больше;
- Темпы роста цен замедлится, но сам рост продолжится.
Можно заметить, что мы находимся в первом квартале года и ставка еще может вырасти. Обратимся к эксперту:
Рынок недвижимости во время инфляции
Ата Шобейри, генеральный директор Zoom Property:
«К концу года процентная ставка может подрасти до 4,90%. Но льготы, которые Дубай предлагает предпринимателям, инвесторам и конечным пользователям, продолжат привлекать потенциальных покупателей, которые будут стимулировать рост рынка в ближайшие времена».
То есть увеличение если и будет то на 0.15%, что так же незначительно.